Bezahlbares Wohnen in Winsen (Luhe)

Am gestrigen Abend (06.10.2025) lud die SPD Winsen (Luhe) zum 2. Talk im Marstall mit dem Thema „Bezahlbares Wohnen in Winsen“ ein. Als Gäste auf dem Podium erläuterten Harald Horster (Stadt Winsen), Daniel Robionek (Geschäftsführer der Kommunalen Wohnungsgesellschaft im Landkreis Harburg), Philipp Aderhold (Anwalt im Mietverein für Lüneburg und Winsen) und Günter Effinger (Senior Geschäftsführer der Effinger Bauausführungen GmbH & Co. KG) die aktuelle Situation im Landkreis Harburg und auch in Winsen.

Aktuell sind laut den gängigen Wohnungsportalen nur 11 freie Wohnungen bei 17000 Wohneinheiten in der Stadt Winsen verfügbar. Keine dieser freien Wohnungen liegt unter einem monatlichen Nettomietpreis von 500 Euro. Das ergibt ein bitteres Bild und spiegelt die aktuelle Situation sehr zutreffend wieder. Dabei stellt sich allerdings schnell die Frage „Was ist überhaupt bezahlbarer Wohnraum?“ Gibt es hier eine klare Definition, die hier zugrunde gelegt werden kann? Schnell stellt man fest, dass es keine Definition per se nicht zu finden ist, allerdings kommt klar heraus, dass bezahlbarer Wohnraum preislich oberhalb des geförderten Wohnungsbau liegt, allerdings unterhalb des hochpreisigen Wohnungseigentums. Grundsätzlich gilt allerdings, dass für eine Gesamtmiete nicht mehr als 1/3 des monatlichen Nettogehaltes aufgewandt werden konnte.

Positiv zu werten ist, dass auch im Landkreis Harburg die Dringlichkeit verstanden wurde. Bereits 225 geförderte Wohnungen fertiggestellt; weitere 70 Wohnungen befinden sich aktuell in Bau, wovon 22 Wohnungen in Luhdorf realisiert werden. Für Winsen bedeutet das, dass dann ca. 100 bezahlbare Wohnungen mit der KWG errichtet wurden. In den kommenden zwei bis drei Jahren werden 300 Wohnungen im Landkreis mit der KWG vorbereitet und gebaut. Dennoch beträgt die aktuelle Leerstandsquote gerade einmal 0,2%, was wiederum zeigt, wie dringend bezahlbarer Wohnraum benötigt wird.

Zu der Brisanz der Situation tragen auch die hohen Nebenkosten bei. Diese sind vor allem in den letzten Jahren gestiegen, erläutert der Mieterverein, was wiederum für viele Familien und/oder Geringverdienern ein Genickbruch ist. Vor allem bei günstigen, nicht sanierten oder isoliertem Wohnraum sind diese Nebenkosten explodiert. Eine neue günstigere Wohnung zu finden, stellt sich in der aktuellen Situation als unmöglich heraus, so dass trotz möglicher Mietmängel kein anderer Wohnraum zur Verfügung steht. Auch das sind Gründe, warum die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum stetig steigt. Das hat in den vergangenen Jahren zu vermehrten Kontaktaufnahmen zum Mieterverein geführt.

Doch was sind die Gründe für den verteuerten Wohnraum?
Ein Grund liegt in den Grundstückspreise. Diese haben sich mittlerweile fast verdoppelt. Dazu kommen die Bauverzögerungen und damit die einhergehenden Verteuerungen. Auch die Kosten für (Bau-)Materialien haben sich in den letzten Jahren stark verteuert. Lohnerhöhungen mit den dazugehörigen Inflationsausgleichen sowie das aktuell hohe Zinsniveau steuern ebenfalls in die Verteuerung. Der Hauptgrund allerdings ist in den gestiegenen Energiekosten zu finden, die sich vor allem bei der Herstellung der Materialien spiegeln.

Dieses Bild bestätigt auch die KWG, die ein in Winsen errichtetes Gebäude mit den heutigen Konditionen nachberechnet hat. Laut der Nachkalkulation müsse der für heute 6,10 Euro / qm vermietete Wohnraum für 15 Euro / qm vermietet werden, um deckungsgleich bauen zu können. Durch die guten Konditionen bei der NBank und den Förderungen ist es allerdings auch weiterhin möglich, günstigen Wohnraum zu schaffen.

Auf die Nachfrage, wie hoch der aktuelle Mietzinsdurchschnitt in Winsen wäre, wussten die Anwesenden allerdings keine Antwort. In 2023 lag der durchschnittliche Mietzins 11,77 Euro bis 14,10 Euro / qm. Dennoch ist davon auszugehen, dass zwei Jahre später dieser Wert überschritten sein dürfte. Auf Antrag der SPD erarbeitet die Stadt Winsen einen Mietspiegel, der endlich die notwendige Transparenz schaffen könnte.

Bedenklich ist, dass die Baubetriebe im Landkreis selbst, nicht ausgelastet sind, schildert Herr Effinger. Durch die dort vorherrschende Kurzarbeit wandern Fachkräfte ab oder die Betriebe gehen in die Insolvenz. Fachkräfte, die bereits abgewandert sind, kommen nicht wieder. Auch dieser Umstand führt dazu, dass Preisverringerungen nicht umgesetzt werden können.

Alle Anwesenden stellten allerdings auch fest, dass vor allem in Hamburg und auch stellenweise in Schleswig-Holstein die Förderkultur eine deutlich bessere ist, so dass andere Baumaßnahmen umgesetzt werden können. Vor allem günstiger Wohnraum für 6,10 Euro fehle hier, die nur mit Bundesfördermitteln umgesetzt werden können. Diese Lücke hat Hamburg mit der ifB geschlossen.

Thematisiert wurde auch der Umstand, dass bezahlbarer Wohnraum nicht langfristig günstig bleibe, da die Belegbindung entfalle. Herr Horster erläuterte, dass Winsen über 250 Wohnungen mit Belegbindung verfügte, die Zahl allerdings abgenommen habe. Würde Winsen keine weiteren Wohnungen bauen, würde die Zahl Ende 2030 nur noch bei 50 Wohnungen liegen. Bedingt durch den Bau der neuen Wohnungen in Luhdorf sowie weiterer Planungen liegt die Tendenz Ende 2030 bei 124, was allerdings deutlich zu wenig ist.

Angesprochen auf das Handlungsprogramm Wohnen aus dem Jahr 2020 ergänzter Herr Horster, dass Winsen viel umgesetzt hat. Baugebiete wurden ausgewiesen, Mehrfamilienhäuser geplant und umgesetzt und die Akzeptanz von Mehrfamilienhäusern erhöht. Allerdings betonte Herr Horster auch, dass es vor allem politische Entscheidungen sind, die eine weitere Umsetzung des Handlungsprogrammes erschweren. Aufgabe und Ziel ist es, weiter nachzuverdichten und die Quartiere gut zu durchmischen.

Fazit ist, Bauland müsse wieder günstiger werden. Auch die durch die hohen Energiekosten verteuerten Baumaterialien müssen preislich sinken, damit bezahlbares Wohnen sichergestellt werden kann. Ein weiterer Faktor ist die Verbesserung der Förderung seitens des Bundes und des Landes, um den Baumarkt wieder anzukurbeln. Eine konkrete Stellschraube gibt es leider nicht, allerdings eine gute Strategie und ein Mix auf den genannten Faktoren würden dazu beitragen, diese Herausforderung zu begegnen und bezahlbares Wohnen zu schaffen. Als Ideen wurden auch Fertigbauweisen, Modulbauten, Bauen auf Vorrat etc. genannt. Auch der Wunsch nach größerem Wohnraum sowie die Anzahl der Singlehaushalte trägt dazu bei, dass Wohnraum immer teurer wird.

Als Positivbeispiel wurde Salzhausen genannt, wo mit einer sehr guten Planung und Strategie auf 1,200 qm zukünftig 12 Wohnungen realisiert werden. Die KWG wird auch weiterhin bezahlbaren Wohnraum schaffen, um die Situation in Winsen und dem Landkreis Harburg zumindest teilweise zu entschärfen.